전세사기 예방을 위한 새로운 제도인 ‘임대인 정보 조회 제도’가 2025년 5월부터 시행됩니다. 세입자가 전세계약을 체결하기 전에 임대인의 보증사고 이력, 다주택 여부 등을 확인할 수 있게 되어 사기 피해를 사전에 방지할 수 있는 길이 열렸습니다.
임대인 정보 조회 제도란 무엇인가
임대인 정보 조회 제도는 임차인이 전세 계약 체결 전, 해당 임대인의 과거 보증사고 이력 및 주요 위험 정보를 확인할 수 있도록 한 제도입니다. 기존에는 계약 후 보증 가입 시에만 알 수 있었던 임대인의 문제 이력들을, 이제는 계약 전에도 확인 가능해졌다는 점에서 획기적인 변화로 평가받고 있습니다.
제도 도입 배경과 법적 근거
최근 수년 간 급증한 전세사기 피해 사례, 특히 ‘깡통전세’와 임대인의 고의적 보증금 미반환 사례가 사회적 문제로 부상하자, 정부는 주택도시기금법 개정 및 보증기관(HUG)의 제도 정비를 통해 해당 제도를 도입하게 되었습니다. 해당 제도는 2025년 5월 27일부터 시행되었습니다.
임대인 정보 조회가 가능한 항목
보증사고 이력
과거에 임대인이 보증금을 반환하지 않아 HUG 등 기관이 대위변제(대신 지급)한 이력이 있다면, 해당 내역을 확인할 수 있습니다. 이 정보는 전세보증보험 가입 심사에 중요한 영향을 주며, 계약 전 반드시 검토해야 합니다.
다주택자 여부와 체납 기록 등
임대인의 주택 보유 수, 부동산 금융 체납 이력 등도 조회 범위에 포함됩니다. 특히 다주택자이거나 세금 체납 이력이 많은 임대인은 전세보증 가입 거절 대상이 될 수 있어 세입자는 이 정보를 통해 신중히 판단할 수 있습니다.
임대인 정보 조회 절차
공인중개사 확인서 발급 방법
조회는 계약을 전제로 한 세입자가 진행할 수 있으며, 해당 부동산 거래가 실제 진행 중임을 증명하는 ‘공인중개사 확인서’를 발급받아야 합니다. 이 확인서는 등록된 공인중개사를 통해 발급 가능합니다.
HUG 지사 방문 및 앱 신청 방법
확인서를 발급받은 후 가까운 HUG 지사를 직접 방문하여 신청서를 제출하면 조회가 진행됩니다. 결과는 당일 또는 익일 중으로 통보되며, 임대인에게는 별도로 조회 사실이 통지됩니다.
온라인 비대면 조회 방법
안심전세앱 이용법
2025년 6월 23일부터는 ‘안심전세앱’을 통해 비대면으로도 임대인 정보를 조회할 수 있습니다. 공인인증서(또는 공동인증서)를 통한 본인 확인과 계약 예정 주택 정보 입력 후, 임대인 조회를 신청하면 됩니다.
신청 시 필요한 정보
필수 입력 정보로는 부동산 주소, 공인중개사 확인 번호, 계약 예정 일자 등이 있으며, 임대인의 이름 또는 주민등록번호는 입력하지 않아도 시스템이 자동으로 연계됩니다.
조회 횟수 제한 및 유의사항
월 3회 제한 제도
제도의 남용 방지를 위해 한 명의 신청인은 월 3회까지만 조회가 가능합니다. 이는 ‘찔러보기’ 식의 무분별한 개인정보 조회를 막기 위한 조치이며, 허위 신청은 제한됩니다.
임대인 알림 및 악용 방지 조치
조회가 이루어질 경우 임대인에게 알림이 발송됩니다. 이로 인해 허위 계약을 빌미로 한 사기성 조회, 경쟁 목적 조회 등을 방지할 수 있으며, 고의·반복적 악용 시 법적 조치도 가능합니다.
전월세 신고제·확정일자 제도와의 연계
세입자 권리 보호 확대 흐름
임대인 정보 조회 제도는 전월세 신고제와 함께 세입자의 정보 접근권을 보장하는 제도 중 하나입니다. 확정일자를 통한 우선변제권 보장과 연계되어 임차인의 권리가 실질적으로 강화됩니다.
지자체와의 정보 연계 전망
향후에는 해당 조회 정보가 지자체 전월세 신고 시스템과 연동되어, 임대차 계약 등록 시 자동으로 위험 경보가 뜨는 시스템도 검토 중입니다. 서울, 인천, 부산 등 일부 지자체는 자체 전세사기 경고시스템 도입을 준비 중입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 임대인의 동의 없이도 조회가 가능한가요?
네. 공인중개사 확인서와 거래 사실을 증명할 수 있으면 임대인의 동의 없이도 조회가 가능합니다. 단, 임대인에게는 조회 사실이 통지됩니다.
Q2. 실제 계약하지 않아도 조회할 수 있나요?
실제 계약 직전 단계의 확인서가 필요한 만큼, 단순한 관심만으로는 조회가 불가합니다. 공인중개사 확인서 없이 임의 신청은 반려됩니다.